La nue propriété est un concept issu du Code Civil français conférant à son propriétaire les murs d’un bien immobilier.
L’usufruitier reste quant à lui bénéficiaire des « fruits », dit autrement des loyers.
Cette définition succincte faite, cela permet de comprendre qu’en acceptant d’abandonner les loyers lors de l’achat d’un logement, le nue propriétaire va bénéficier en échange d’une forte décote sur le prix du bien immobilier.
Achat en nue-propriete Une baisse de prix pouvant atteindre 40 %
Le taux de réduction sur le prix du logement est fonction de la durée du démembrement temporaire. Plus l’investisseur accepte une durée longue -et donc la non perception de revenus locatifs à long terme- plus sa décote à l’achat du lot en nue propriété sera forte.
La règle communément admise par les monteurs d’opérations immobilières en nue propriete prévoit une décote de 40 % en cas de démembrement temporaire de 15 ans.
Quels sont les logements éligibles à la nue propriété ?
En théorie, la plupart des biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété.
Mais en pratique, quelques rares sociétés se sont spécialisées depuis une quinzaine d’années dans la commercialisation de logements en nue propriété.
Il s’agit d’un montage rigoureux, ficelé juridiquement et tripartite : le constructeur, la Mairie, un usufruitier.
L’achat immobilier en nue propriété est un moyen pour nos élus de répondre aux obligations en matière de logements sociaux dans chaque commune française.
Attention, le caractère social du locataire est parfois trompeur
Qui est l’usufruitier ?
L’usufruitier peut être un Office HLM mais surtout une caisse de retraite (pilotes Air France), une société semi privée (Groupement des cheminots SNCF) ou un encore un organisme partenaire du 1 % Logement. Dans ce dernier cas de figure, notez que plusieurs millions de salariés modestes mais loin d’être sans ressources sont visés par ces dispositions.
Ainsi, il n’est pas exclu d’avoir comme locataire une salarié de BNP Paribas, Vinci ou Loréal.
Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement temporaire ?
L’investissement immobilier en nue propriété doit se concevoir à long terme (15-20 ans). Il est néanmoins parfaitement possible de vendre son logement avant la fin du démembrement temporaire sans aucune pénalités. Le prix sera calculé selon deux critères : le prix moyen au mètre carré comparable aux alentours ainsi que le nombre de mois de démembrement temporaire restants.
Pour l’investisseur en nue propriété allant à la fin de l’opération, la Loi ENL (Engagement National pour le Logement) encadre très précisément les choses. Le locataire reçoit un courrier RAR plusieurs mois avant la fin pour le prévenir. Il peut partir ou rester dans les lieux à condition d’accepter le loyer de marché, revalorisé.
S’il refuse, il prend le risque d’être définitivement exclu du parc de logements aidés français ; Ce qu’il n’a pas intérêt à faire.
Fiscalement, la nue propriété apporte quoi ?
Parmi les arguments en faveur de l’investissement en nue propriété, soulignons l’absence de revenus locatifs fiscalisés, la sortie de l’assiette taxable à l’ISF du montant injecté lors de l’achat ou encore la déduction des intérêts d’emprunt (si logement financé de la sorte) d’autres revenus fonciers par ailleurs.
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